百城二手房价已有96城下跌 市场底还有多远？

新房冷寂，二手房市场同样处境艰难。今年以来，部分城市二手房挂牌量处于高位，许多业主主动降价以促进成交。

在武汉，作为当地楼市重要风向标的光谷区域，不少二手房挂牌价明显下降，最高成交价曾触及3.6万元/平方米高位的小区，如今最低至2万元/平方米；在成都，同小区、同户型在2022年成交总价为230万元，今年则跌至190万元；备受炒房客关注的深圳市场亦如是，2021年挂牌总价触及820万元的房源，近期最低成交价降至510万元，跌幅近四成。

多位受访人士指出，市场下行期内，部分挂牌的二手房源价格大降或是个例，但房价走低已是普遍现象。中指院数据显示，7月份，全国百城二手房均价同环比皆有所下降，且跌幅持续扩大；二手房价环比下跌的城市数量也在增加，至7月已达到96个。

近来，监管层发布了一系列支持需求的政策，业内普遍认为，政策底已然到来，房价下行空间已较为有限。但也有观点指出，未来出台政策力度大小对市场的影响会非常直接，购房者或将据此作出反应。

有房价接近腰斩

“大概2021年时，这个小区最高成交价达到了3万元/平方米以上。”一位武汉光谷区的中介告诉记者，名为中建光谷之星的二手房小区近来挂牌跌到了2.3万元/平方米，跌幅超两成。武汉光谷区的另一个明星楼盘保利时代，2021年时的最高成交价曾触及3.6万元/平方米的高位，如今不少房源挂牌价跌至2.5万元/平方米，最低的则有2万元/平方米。

记者从某房企武汉区域人士处了解到，今年市场行情不好，武汉确实有很多人选择“割肉”换钱，二手房价下降是不容否认的事实。该人士表示，2~3月市场复苏期过后，二手房就一路向下，近期跟2月份时相比，房价大约有10%~15%的跌幅。

杭州二手房也同样出现了降价的现象，不少市中心的老小区成交价跌至3万元/平方米以下。当地中介向记者介绍，出行、生活等均较为便利的朝晖小区，今年成交均价在3.3万元/平方米左右，较去年有约10%的下降，楼层较差的房源则有不少已在3万元以内；整体规模较大的景芳小区有房源议价空间可达20万元，而该小区房源总价范围在200万元~300万元。

备受关注的深圳市场，部分小区二手房降价幅度更为剧烈。位于深圳龙华区的龙悦居主要户型面积为64平方米，2020年时，该户型成交总价曾高至750万元；而在今年7月，该户型最低成交价低至387万元，较三年前大幅下挫近49%。

事实上，全国各地的二手房价都呈现出下跌的态势。根据中指研究院百城价格指数，截至今年7月，百城二手房价格已连续15个月环比下跌，7月份二手房价格环比下跌城市的数量已达到96个。

在包括北上广深、武汉、成都、重庆、杭州、天津等在内的十大城市，中指院调查显示，7月该十城的二手房均价约4万元/平方米，同环比皆下降，且跌幅呈扩大的趋势。

市场持续下行，业主信心也不断走低。根据诸葛数据研究中心监测数据，7月，重点10城调价房源中涨价房源占比仅10.5%，同环比均收窄，这也是自3月份以来，涨价信心连续下滑5个月。重点城市楼市正式进入买方市场。

有对成都房地产市场较为熟悉的地产分析师向记者透露，近期身边四五个刚需朋友进入了观望阶段。“除了核心区，成都大部分二手房现阶段不存在涨价的可能，未来或许利率还有下降的空间，买房也就不着急了。”

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如此一来，二手房的成交难度又有增加，房源挂牌时间也拉长。从安居客线上数据来看，7月，全国百城各线城市二手房挂牌时长环比加速上涨，其中三四线、二线、一线的挂牌时长分别上涨6.5%、5.4%、4.6%。

部分房源降价空间大

回看许多城市过去几年的市场表现，尤其是强二线城市，当前二手房房价走低的原因，或可窥得一二。

据上海易居房地产研究院发布的一则市场报告，2001年以来，全国房价呈上涨的态势，其间出现过多次跌宕，至2010~2015年，房价增速基本稳定在7%左右。但2016年受到地价大幅增长等因素影响，这一年全国商品房成交均价约7546元/平方米，同比大幅增长10.6%，涨幅创近7年最高。

也正是从此时起，监管层出手稳房价。许多城市祭出了包括限价在内的众多限制性政策，从供给端到需求端进行限制，致力于打压投资性需求。据亿翰智库统计，2016~2018年间，超50城市出台了细则不尽一致的限价政策，范围覆盖四个一线城市、多数二线城市和部分三四线城市。

但限价政策仅针对新房价格，二手房仍根据市场情况波动，致使许多城市出现了一二手房倒挂的现象，套利空间可观。上海易居房地产研究院认为，这一现象背后存在“新房价格管理过严，二手房价格管理缺失”的失衡。

58安居客研究院院长张波认为，当前不少城市网红板块的二手房价出现较为明显的回调，如武汉的光谷、杭州的未来科技城等，这些板块往往在之前存在明显的一二手房价倒挂，不少项目开盘时出现“千人摇”，目前的二手价格回调是回归理性的一种表现。

同时，网红板块和网红项目中，投资客往往占比较高，一旦市场出现明显降温，更容易出现投资客集中抛盘的现象，也易导致价格出现下滑。

上述房企的武汉区域人士也表示，2021年时，武汉楼市经历了一波爆炒，当时原本1.9万元/平方米的二手房，价格也硬拉到2.8万元/平方米，“现在算是价格回归”。

“市场底”到了吗

房地产市场调整压力不断加大，监管层也认定我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，指出过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

近来，各部委及重点城市也接连表态，予楼市以宽松支持的政策。7月末，住建部表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施等。

此后，北上广深的住建部门纷纷表示将支持刚性和改善性住房需求，业内预计相关政策落地节奏将加快。8月以来，郑州率先发布了楼市新政，在限售、税费、贷款等多方面支持需求释放；南京也随后公布8条政策，涉及购房补贴、房票安置等。

业内人士认为，当前“政策底”已现。张波指出，7月政策信号对市场的影响是直接的，7月，全国各线城市二手房找房需求热度在连续回落四个月之后都明显回升，其中一线城市回升幅度相对最大，为8.4%，其次是二线城市，为5.4%，三四线城市为4.9%。

那么，二手房房价还会继续跌吗？有业内人士认为，二手房价继续下降的空间已较为有限。

上述房企内部的市场研究负责人指出，目前宏观政策的方向已经逆转，预计再过几个月，会进入实质发力阶段，市场继续下行的空间不大。同时，此前疫情之后的市场也较易发生大波动，如2020年3月~6月，因此当下不必太悲观。不过，个别城市可能仍需注意，当地市场上有大量投资客持有成本较低的房子，仍具有很大的降价空间。

业主的心态也在发生变化。上述地产分析师也观察到，有业主去年挂牌房源时降价很多，一直想要出手，但最近也不着急了，“现在卖出去没有什么空间，当下也不着急用钱，就想缓缓”。有杭州当地的中介人士也提及，若业主对卖房资金的投资去向安排尚不明确的话，降价卖房的动力就会明显不足。

不过，也有业内人士表示仍不算乐观，认为后续要看政策力度。建诚智库负责人苑承建认为，随着近期中央的一系列表态，购房者的观望情绪实则有所加剧，等待政策出台、观望政策的力度和方向，如果不尽快在关键政策上有所调整的话，市场的信心仍旧无法建立，市场仍将会面临较大压力。

张波也指出，虽然更多政策将在一二线出台的信号已经非常明显，但截至目前，绝大部分热点一二线城市依然没有实质性政策落地，未来出台政策力度大小对市场的影响会非常直接。这也是购房者选择观望的重要原因所在。一旦大力度政策出台，市场就极易出现反弹，如仅是利率调整或公积金相关的政策微调，市场的反馈会产生变数，不少购房者或选择继续观望。